Crédito para casa modular: quanto empresta o banco e quanto tem de pôr do seu bolso

Por que a avaliação fica abaixo do custo

O avaliador do banco compara a sua casa com o que valem as casas da zona. Fora das grandes cidades e do litoral, uma moradia vende-se e avalia-se por bastante menos do que custa construir hoje uma casa nova, modular ou não. A casa modular não é penalizada por ser modular: é penalizada por estar num mercado onde as casas valem menos do que o custo de as fazer.

O resultado é o mesmo que vimos ao comparar construir com comprar: onde comprar uma casa feita é mais barato do que construir, o banco também avalia a casa construída por menos do que custou.

Capitais de distrito

Avaliação estimada = área × avaliação mediana de moradias no concelho (INE, 2025) × a relação entre o preço de casas novas e de todas as casas vendidas no concelho. O valor é da casa com o seu terreno; um terreno muito grande ou muito bem situado muda a conta.

O que pode fazer

• Pedir a avaliação antes de assinar com o fabricante. O banco avalia com base no projeto e no orçamento; se a avaliação ficar curta, ainda pode mudar de área ou de gama.
• Contar com o terreno como entrada. Se o terreno já for seu, o valor dele entra no custo total e conta como capital próprio.
• Reduzir a área antes da gama. Cada metro quadrado a menos baixa o custo mais do que baixa a avaliação, que já parte de um valor por m² inferior ao da obra.
• Lembrar a restituição do IVA. Se contratar a obra como empreitada para habitação própria, pode recuperar parte do IVA depois da obra; veja IVA na construção. Esse dinheiro chega no fim, não reduz a entrada.

A que taxa estão os bancos a emprestar

O Banco de Portugal publica todos os meses a taxa média dos novos créditos à habitação. Na taxa variável subiu de 2,83 % em março para 3,35 % em set 2026. A TAEG, que junta à taxa as comissões e os seguros obrigatórios, foi de 5,21 %:

Taxa anual nominal média das novas operações de crédito à habitação a particulares com taxa variável (fixação inicial até 1 ano) e TAEG das novas operações puras de crédito à habitação, Banco de Portugal, BPstat. Prestação: empréstimo de 90 % da casa de gama média sem terreno, prestação constante a 30 anos, sem seguros.

Com a taxa média de set 2026, a prestação do empréstimo para a casa de gama média é 1 006 € por mês, mais 64 € do que com a taxa de março. A sua proposta pode ficar acima ou abaixo da média, conforme o spread e os produtos que o banco lhe pedir para subscrever; compare sempre a TAEG, não só a taxa.

Quanto fica a prestação

A prestação depende da taxa que o banco lhe oferecer e do prazo. Para comparar uma proposta, eis a prestação mensal para três taxas anuais nominais (TAN) à volta da média atual, com o empréstimo de 90 % do custo da casa sem terreno:

Prestação constante (método francês), sem seguros, comissões nem imposto do selo. A TAN real depende da Euribor, do spread e do seu perfil; use a linha mais próxima da proposta do banco.

Para a casa de gama média, um empréstimo de 228 330 € a 3,5 % custa 1 025 € por mês em 30 anos e 885 € em 40. Meio ponto a mais na taxa soma 65 € por mês. O prazo longo baixa a prestação mas sai caro: em juros, paga 140 779 € em 30 anos e 196 244 € em 40.

Como o banco paga a obra

Num crédito para construção, o banco não entrega o dinheiro todo de uma vez: liberta-o por fases, depois de vistorias que confirmam o avanço da obra. Numa casa modular, grande parte do valor é paga ao fabricante antes de a casa chegar ao terreno, por isso confirme com o banco e com o fabricante como se acertam os pagamentos.